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金地集团安全事故频发 离2000亿元目标还有多远?

新浪财经 2019-04-16 15:43:05
金地集团安全事故频发 离2000亿元目标还有多远?

金地集团安全事故频发 离2000亿元目标还有多远?

文/ 胡嘉琦

曾在地产界与万科、保利、招商蛇口并称“招保万金”的金地集团,近几年销售业绩增长迟缓、行业排名不升反降,明显“掉队了”。或许是为了实现行业前10的愿望,金地集团正在开始加快销售和推盘速度,但与之相伴的是,安全事故频发,房屋质量投诉不断。

据金地集团2019年1月4日发布的公告显示,2018年累计签约金额1623.3亿元,同比上升15.28%。从金地公布的每月销售情况来看,直到2018年8月末,销售规模较2017年有所下降。2018年9月份加快推货速度后,销售业绩回暖,但是,不乏以价换量的方式进行“抢收”,回笼资金。

根据克而瑞研究中心监测的32家知名房企销售额数据显示,在2018年1-8月,这些企业的累计销售业绩平均上涨约38%,但是,金地集团却是其中数不多的逆势下滑地产企业。金地业绩增长迟缓的原因是什么?

对此,《商学院》记者致函金地方面进行采访,金地方面表示,2018年集团上、下半年推盘节奏存在差异,这是集团上、下半年的销售业绩上下波动的主要原因。但上半年推盘较少、下半年推盘增加是行业的普遍规律。2018年下半年集团加大推盘节奏后,单月销售增长明显。全年累计签约销售金额达1623.3亿元,同比上升15.28%,业绩增长符合公司预期。

资金承压 行业排名下滑

房企的规模扩张很大程度是对土地的争夺,由此,对土地的争夺即将进入白热化阶段。

2016年,金地集团的销售金额突破千亿元,在2017年初,金地提出在3年内冲击2000亿元的目标。为冲击2000亿元目标,金地集团近年来大举拿地,截至2018年6月底,金地已进入全国50多个城市,总土地储备约4100万平方米,同时导致经营现金流净额大减。快速拿地使金地资金承压,净负债率也大幅增高至74.16%。同时,合作项目多,权益占比低,也导致对经营业绩增长受限。

按照金地“均衡全国市场布局,聚焦重点城市群”的战略,金地依旧坚持深耕一二线主流城市的投资策略。截至2018年上半年,金地共获取48宗土地,总投资额约569亿元,新增约557万平方米的总土地储备,其中一线、二线和三四线城市分别占比26%、54%和20%。

过度集中在一二线城市,以及产品定位过高,在调控趋严的背景是否会给项目快速去化带来压力仍存疑。

资深房地产评论员薛建雄在接受《商学院》记者采访时表示,持续获得优质土地资源是房企能否持续扩张的基石,能否做出高溢价产品是开发商扩张的动力。近几年优质土地竞争越来越激烈,不抢地王的企业在规模上难以扩张,少数抢地王的企业资金被拖累。薛建雄认为,在高端土地和住宅市场,金地高端产品溢价能力不足,拿地王存在消化不良的情况,与金茂、融创竞争存在困难;在中端土地和住宅市场,灵活性不如新城、旭辉等民企;低端市场靠大盘运作和学校、酒店、商业配套支撑,只有恒大、碧桂园和万达有这样的运营能力,所以金地不在拿地和产品力上突破,前景暗淡。

房地产资深评论员、香港保荐人黄立冲认为,房企不断扩张,土地储备越来越多,当市场掉头向下时,继续扩张对企业的运营战略和资金管控能力提出更多要求。

根据金地2018年三季报显示,金地集团经营活动产生的现金流净额为-93.68亿元。同时,截至2018年9月末,金地集团资产合计为2619.23亿元,负债合计2002.98亿元,较2017年底增加了逾500亿元,资产负债率76.47%。

对此,金地方面在接受《商学院》记者采访时表示,金地集团财务状况一直以稳健著称。长期以来,金地集团的总资产负债率均在70%左右,扣除预收账款后的实际资产负债率在60%左右,净资产负债率则在30%到60%之间,财务安全状况一直处于行业领先水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《商学院》记者采访时表示:

金地负债等数据上涨,与其不断做大规模有关。

在公司经营层面,金地追求业务规模的不断壮大,但是行业排名却有所下滑。2018年6月,金地集团董事长凌克在接受专访时曾表示,企业保持20%-25%的年度增长率是较为合适的水平,并且最好能在行业争取前十的排位。那厢,金地高喊进入行业前10,这厢,销售排名不断下滑。据年初克而瑞公布的《中国房地产企业销售TOP200》榜单中,金地位列第16位,较2017年还下降了4个位次。

严跃进认为,金地业绩排名下滑的原因是其忽视了很多企业也在高周转和高目标上积极发力。近年金地集团合作项目较多,据相关报道显示,其中八成项目是以合作模式展开,且多个项目权益占比较低。

对于合作项目较多等情况,金地方面在接受《商学院》记者采访时称,公司近年来合作项目较多,主要是因为合作可以弱化竞争,方便公司以合理成本获取新项目,同时合作能够相互学习促进、共享资源,降低经营风险。公司始终随着行业及自身业务的变化,灵活调整投资及合作策略,更注重股东收益的综合提升,而非单纯的报表结算收入的提升,公司后续也会注意平衡报表内外项目比例。

严跃进分析称,从当前房企合作拿地来看,其实权益风险在于,联合拿地一定程度上会限制高周转的开发,因为协调成本增加。所以若非资金压力大,很多房企其实还是会采取独立开发的模式。从企业规模做大和规模扩张来说,一个风险是比较明显的,即现在部分城市销售市场表现不好,未来若是降温,那么部分土地项目可能是要被套。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚对《商学院》记者表示,合作项目很容易出现产权不明晰等争议,合作企业需对权益分配及利润再分配。这样以来,坚持合作拿地且权益占比偏少,对于金地来说也影响到金地实际的销售业绩,或将迎来后劲不足的局面。

安全事故频发,房屋质量投诉不断   

2017年1月,金地集团高级副总裁徐家俊曾在出席金地集团华东区年会时表示,公司将在三年内冲击2000亿元。但是冲击2000亿元的过程中不断曝光出工程质量问题。金地集团旗下项目2018年还曾发生过多起安全事故。2018年1月5日,崂山区金地浮山后项目三期工程发生一起混凝土搅拌车溜车事故,导致3名工人受伤,其中两人经抢救无效死亡。同年12月,上海建工七建公司工地发生泥土滑坡,塌方200平方米,导致3名工人被压,该工地为万科、金地在建项目。除了事故频发,金地集团楼盘也遭到业主投诉。2018年9月底,上海金地集团佘山天境三期业主投诉,该期楼盘存在严重质量缺陷与销售时承诺不一致、绿化不达标、车库存安全隐患等问题。此外,位于上海松江的金地集团都会艺境等楼盘也被曝出楼盘装修太粗糙、存在窗户缩水、屋顶漏水等问题。

产品质量是企业的生命线,金地集团如何在冲击2000亿的过程中兼顾房屋的工程质量?未来,如何避免出现类似工程质量问题?

对此,金地方面回复《商学院》记者承认发生的事故问题和项目质量瑕疵问题,并称几起事故均属于意外,与公司经营规模均无任何关联关系。

薛建雄认为,在市场低迷的坚难时期,受到财务成本控制和售价竞争的双重压力下,产品管控放松就容易出质量问题。所以这是金地企业竞争力与发展愿景的深层矛盾,不但需要金地集团层面的警惕,还得在企业经营战略和策略方面进行改进。

严跃进认为,类似质量问题,也说明此类品牌房企还是需要积极做好质量的管控,类似质量问题,充分体现了当前房地产市场一些问题,比如说盲目追求速度等。而从企业本身来说,质量问题把控到位,才能减少各类负面内容,进而做大品牌影响力。

对于此类质量问题,本身也是行业中相对普遍的现象。但是从老百姓的角度看,实际上房屋质量是最不能忍受的,即最基本的住房居住功能都受到了影响。所以类似质量问题自然是需要把握的,一方面是容易影响企业形象,另一方面可能不反思的话,后续还会出现此类质量问题。类似情况多半是因为销售业绩压力大,盲目加快工期和在质量监管方面松懈导致的。

金地集团财务及发展相关问题,《商学院》将持续关注。

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