毕业季来临市场火爆 但长租公寓难盈利企业发债造血

新浪科技新闻 2019-06-16 18:20:48

毕业季来临 市场火爆

长租公寓:难盈利 企业发债“造血”

郑炳巽,赵越,童海华

随着毕业季来临,租房市场迎来一波火热的行情。近年来,长租公寓成为年轻群体的优先选择。

《中国经营报》记者近期走访了广州、深圳两地多家长租公寓,发现公寓房源在市场上很是抢手,多位管家表示,“现在旺季租房的人很多,剩下的房间不多了。”部分公寓还需提前预约才看得到房子。

火热的市场背后,长租公寓的重资产属性给运营商带来重重压力,为了提高利润,运营商推出了各样的租房优惠。但是仍有企业“扛”不住市场压力,剥离亏损的长租公寓业务。

另一方面,运营商还借助发行ABS产品进行融资,以达到持续“供血”的目的。

市场火热

“其实也有找过在城中村的房子,但对比发现长租公寓的位置更好,环境、管理、配套这些我也很满意,所以最终选择租下来。”“我是同事推荐入住的,因为离公司很近,而且公寓有人定期打扫,很干净,管理员也很负责”。记者在采访过程中,有多位受访者向记者表示。

广州的张女士向记者表示,虽然长租公寓的房租并不一定便宜,但是综合对比,长租公寓性价比更高,这成了他们最终入住的原因。

近日,记者走访了广深两地的多家长租公寓,包括YOU+国际青年社区、魔方公寓、龙湖冠寓、朗诗寓以及金地草莓社区,发现公寓房源在市场上相当抢手。

记者来到水荫路附近一家7层高、比较老旧的魔方公寓看房,管家告诉记者,“这里除了剩下一间30平方米左右的大单间空置之外,其余都已经租满。”同样,五羊新城的YOU+国际青年社区的工作人员告诉记者,“剩余的房间已经不多,只有几间小户型的可供选择。”

记者随后前往相对远离市中心的其他公寓,发现市场同样火热。

位于广州中成路的龙湖冠寓的管家表示,“现在是旺季,租房的人很多,我们有两栋公寓,一共300多间房基本租完,只剩10来间单间。”在天平架,一栋根据七天连锁酒店改造而来的朗诗寓,房源也已全部被预定,管家表示要等到6月底才有空房。

类似的情况在深圳同样存在。

位于福田上梅林的金地草莓社区的管家告诉记者,“现在只有一栋14层的公寓在出租,从3月份到现在,房间都被租完了。”记者了解到,为了满足市场需求,金地草莓社区又在附近收了2栋公寓进行改装,准备7月中旬推向市场。

当记者在现场询问时,又有2位租客冒雨前来询问。管家介绍,金地已经在上梅林拿下了6栋楼进行改建,同时在福田体育馆周围也拿了几个项目。

根据中商产业研究院的统计,2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元,租赁人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元,租赁人口达到2亿;2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元,租赁人口达到2.5亿。

58集团房产数据研究院发布的《2017-2018中国住房租赁蓝皮书》(以下简称“蓝皮书”)认为,由于“居民租房意愿不断上涨、结婚年龄推迟推动单人租房人群上涨、房价上涨造成被动租房人群增长、一二线城市不断增加租房保障”等各方面因素的作用,在未来,中国的租赁市场规模仍将非常巨大。

盈利困局

据克而瑞2018年发布的中国租赁住房市场研报,以国内主要的一二线城市数据为例,重点城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%,回报周期中位数近50年,其中北上广深四城租金回报率普遍低于2%,深圳回报周期长达60年之久。

正因如此,记者在走访的过程中发现,各个长租公寓的运营商都在绞尽脑汁提高出租时长、降低空置率、加快换手率。

其中,YOU+国际青年社区制定了严格的看房规定,工作人员提醒记者,“租客看房必须提前一天预约,在看房后需7天内签约入住。”

魔方公寓针对应届毕业生推出了免租金活动。一般的租客则有押一付一、押一付三两种选择。管家表示,“前者针对短租,房租更高,30平方米左右的单间4500元一个月。后者针对长租,如果签约一年,每月房租可以降到3900元,但是必须按季度交租。长租也可以选择押一付一,不过房租是每月4000元。”

朗诗寓也有类似的运营模式。管家告诉记者,“租客可以选择月租,也可以长租,两者均是押一付一。但短租的话租金没有优惠,要是能长租一年,月租可以打9折。如果能够一次性付一年租金,则可以在9折的基础上再享受9.5折。”最终下来,后者的优惠力度变得很具吸引力,每月可以便宜400元。

相比之下,龙湖冠寓不仅有上述方式,还会按不同租期调整租金,以确保利润最大化。管家以租客在6月份入住某一间大单间为例进行说明,“1~2个月租期的月租为3045元,3~4个月租期月租为2907元,但是5个月租期的价格会上涨到3198元。”

管家解释,“因为从现在开始算,5个月后到期是11月份,那时候是淡季,租金会便宜,所以现在的价格就会调高。”但是记者发现,如果把租期延长到12个月,月租就会降为2630元。“反正都是长租比较划算。”管家表示。

虽然运营商为了生存“花样百出”,但是经营不善的一方终会提前退场。

5月13日,朗诗绿色集团有限公司(0106.HK,以下简称“诗朗绿色集团”)公告称,将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等的非地产业务剥离。朗诗绿色集团坦承,旗下朗诗寓仍处于培育期,预计未来两年将持续亏损,日后将产生持续资本开支。朗诗寓相关负责人向记者表示,“整个剥离进程还在推进当中,暂不方便对外公开更多信息。”

无独有偶,有报道称远洋集团控股有限公司(3377.HK,以下简称“远洋”)拟在年内剥离长租公寓业务。对此,远洋方面向记者表示,“目前暂无具体信息可以透露。”据了解,2016年远洋开始涉足长租公寓领域,2017年正式推出长租公寓品牌“邦舍”。截至目前,远洋邦舍经营项目12个,管理房间8000间。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,“剥离有狭义和广义之分。前者是作为一个独立的业务部门,集团不给太多的支持。后者更体现为项目转让等。但目前长租公寓市场其实还是有空间的,所以类似剥离估计也还是体现为支持力度减弱的层面。”

发债“造血”

针对市场火热而运营商经营困难的窘境,严跃进指出,“这好比一个苹果,外表没烂,但它的核已经烂了。对于一些长租公寓项目来说,经营层面还是可以继续进行下去的,但是成本核算是困难的。所以长租公寓市场要警惕‘好果烂核’的尴尬。”

“当然必须看到一点,如果市场需求量多,那么未来还是有补救措施,即研究长租公寓的经营规律,同时在降低成本、增加潜在经营收益等方面形成更强的能力。”严跃进进一步提出。

事实上,为了提高持续“供血”能力,不少长租公寓运营商陆续推出融资产品。

联讯证券指出,时间就是金钱,建一个20年才能回本的项目,收20年租等着回本不现实,因为地产公司一般是有不低的财务成本的,企业的融资方式有贷款、发债和ABS。

据了解,截至2018年8月21日,市场已发行长租公寓ABS共8单,总规模98.07亿元,产品类型包括类REITs、CMBS、信托受益权ABS,自如、魔方、保利、招商蛇口等企业均包含在内。

而在近期,上交所信息显示,融创长租公寓ABS与合景泰富长租公寓ABS均取得更新,前者为“国都证券-融创长租公寓一号资产支持专项计划”,拟发行金额3亿元,后者为“国君-合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划”,拟发行金额为20亿元。

与此同时,面对长租公寓发展的资金需求,有机构呼吁尽快推出公募REITs试点。据新华财经报道,光大证券固定收益总部资产证券化业务负责人认为,未来两大领域或将成为公募REITs市场的“发力点”和重点发展方向,其中之一便是长租公寓。

苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁就此指出,“因为我国房价的特点,租售比特别低,长租公寓盈利压力大,又占用大量资产。这一行为能够帮助长租公寓拓宽融资渠道,提升融资规模,降低融资成本。”

同策研究院总监张宏伟进一步指出,“频繁发债,一定程度上会抬升公寓的价格,因为融资也需要成本。但是租客对租金的敏感程度很高,加之市场有足够的选择,租客会寻求可替代的公寓。如果企业运营不佳,出现跌价,则压力会更大。”

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