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美的置业提前一年冲千亿:拿地提速 高负债或成包袱

新浪财经 2019-07-18 09:43:12

原标题:美的置业提前一年冲千亿:拿地显著提速 高负债或成“包袱”

来源:中国网财经

中国网财经7月18日讯(记者 魏国旭)美的置业(03990.HK)正在冲刺千亿的道路上狂奔。

美的置业近日发布公告,2019年前6个月,公司及其附属公司,连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约472亿元,同比增长约16.83%,相应已售建筑面积约452.6万平方米,同比增长约14.44%。

今年年初,美的置业董事局主席郝恒乐在出席业绩发布会时曾表示,2019年公司的销售目标为1000亿元,这与此前“2020年千亿计划”的时间表相比整整提前了1年。

数据显示,2018年美的置业销售金额为790亿,以此推算,如果想完成千亿目标,今年销售同比增速至少为26.58%。有业内人士告诉中国网财经记者:“目前各地楼市调控趋严,房地产企业融资渠道进一步收窄,在此背景下,接近30%的销售增速可谓是相当高。”

不过,美的置业在回复中国网财经记者的采访函中表示:对完成今年销售目标有信心,因为当前已完成近50%,而房地产销售规律上半年和下半年一般是四六开。

  上半年拿地221亿,不乏高溢价项目

为成功跨入千亿阵营,美的置业加快了拿地步伐。中指研究院发布排行榜显示,美的置业今年1-6月拿地金额221亿元,在全国房地产企业中排第17位,超过了绿城、招商蛇口等多家老牌房企。

中国网财经记者注意到,美的置业2019年的多项土拍中,不乏高溢价项目。今年2月底,美的置业以总价16.02亿元竞得徐州铜山区一宗商住地块,成交楼面价2425元/平方米,溢价率高达73%;4月3日,以6.43亿元竞得宁波市路桥区南官新天地(3号地块),溢价率约86.6%;4月20日,斥资7.65亿元拍下衡阳[2019]拍字01号地块,溢价率为44%,该地块也成为了衡阳的“地王”;3天后美的置业又以28.57亿元竞得武汉编号P(2019)028号宗地,溢价率72.9%。

如此高溢价拿地是否会给开发商带来风险?美的置业表示,公司秉承稳健发展原则,获取高潜力城市地块,不断增加综合竞争力,为未来可持续发展提供优质土储。“集团内部有一套完善的风险控制体系和拿地的利润测算公式,会根据每个地块的实际情况进行科学决策与预判。”截至2018年底,美的置业土地成本约2337元/平方米,今年上半年也有大量地块是零溢价或极低溢价取得。

  负债一年激增逾500亿,现金流连负3年

规模的急速扩张和高溢价拿地,让美的置业的负债水涨船高。截至2018年末,美的置业负债总额达到1537.3亿元,相比2017年的1008.14亿增加了52.5%;流动负债1192.66亿元,同比增加68.7%;总负债率为86.7%。

此外,美的置业经营性现金流净额也连续三年告负,2016-2018年分别为-55.53亿元、-73.57亿元和-166.15亿元。

资金链“紧张”的美的置业走上了频繁融资的道路。7月5日,美的置业发布公告称,17亿元公司债已完成发行,票面利率为5.20%。

6月24日,美的置业发布公告称,公司间接全资附属公司美的建业与贷款人就初步总金额达25亿港元的银团定期贷款融资达成协议,并设绿鞋机制允许包括上述初步贷款金额在内的总金额增加至不超过30亿港元或其等值美元订立融资协议;今年1月和2月,美的置业还发行了三期本金总额为50.6亿元的公司债,票面利率为7.00%、5.30%及6.50%。

有业内人士分析认为,企业规模扩大、企业融资规模增加等都会加重公司的负债,从这两年企业的整体发展情况来看,负债的增加会被理解为一个负面信号,即企业的资金压力也在增大。目前有很多房企把降低负债作为2019年的工作重心,而对于美的置业来说,在冲刺规模的时候,注重减少负债规模和稳定资金压力也是有必要的。

不过,美的置业回复中国网财经记者采访时强调,凭借稳健经营,美的置业一直保持了较低的融资成本。截至2018年年底,拥有总现金及银行存款为265.3亿,现金短债比达1.6,流动性充裕。

频繁被监管点名,多项目遭业主维权

扩张中的美的置业,旗下项目近期因频繁被监管点名。2019年6月,河北省住建厅通报了11起典型违法案件,邯郸市恒嘉房地产开发有限公司被点名,存在的问题是未办理施工许可证擅自开工建设。企查查显示,邯郸市恒嘉房地产开发有限公司目前有两个股东,石家庄美的房地产开发公司是其中之一,持股比例为60%,而石家庄美的是美的置业的全资子公司。对此,美的置业表示:该项处罚发生于我方入股恒嘉之前发生的,对方已接受处理。

今年5月28日,邯郸市住房保障和房产管理局在河北新闻网阳光理政栏目回复了网友发表的《邯郸东部美的城无证销售不退房款》留言,确认该项目存在违规预售问题。据了解,邯郸东部美的城建设单位为邯郸市华美世纪房地产开发有限公司,美的置业持有其51%的股权。美的置业对此回复称:“该项目我们有预售证,是和业主有纠纷才被投诉的。”

值得注意的是,美的置业多地项目遭遇业主维权。有业主在华声在线“投诉直通车”发文投诉湖南郴州美的云熙府违规,称该项目开盘一年多仍是黄土一片,满眼鱼塘;据和讯房产西南频道今年6月报道,贵阳美的国宾府遭遇百名业主维权,原因主要是洋房负一层没有排水排污系统,顶层漏水等问题。而美的方面工作人员对于和讯网的提问表示:“媒体不是政府机关,无权过问房开行为。”

此外,腾讯房产•长沙站曾报道,位于长沙望城区雷锋大道的美的翰城,因精装问题遭遇维权,业主质疑开发商精装标准难达标。不过,美的置业方面对上述报道中提到的问题进行了否认。

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