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缓扩张保存量 万科“护盘”过冬

新浪财经 2019-08-25 12:30:05
缓扩张保存量 万科“护盘”过冬

中房报记者 翁晓琳 | 香港报道

被危机感驱动的万科企业股份有限公司(股票代码000002.SZ,以下简称“万科集团”),从“活下去”到“活得好”再到如今的“争当好学生”。从战略检讨、业务梳理、组织重建到事人匹配,万科集团2019年上半年继续延续着去年9月提出的战略。

万科集团也无法避免其他房企的资金链紧张的问题,负债总额达到了1.34万亿元,资产负债率85.26%,创企业自1991年IPO上市以来历史新高。

万科集团总裁兼首席执行官祝九胜在8月22日的业绩会上直言:“从我们的实践经验来看,如果土地市场和房产市场受货币市场的波动,出现价格大起大落,或者整个行业过度金融化、过度工具化,都会对行业的长期健康发展带来负面效应。万科一直坚持比较稳健的策略,我们会持续控制好负债率。”

“规模并不是追求”

去年年末,不少投资者质疑万科利润增速有落后的趋势,今年上半年万科集团通过巩固“基本盘”实现了营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;归属上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%。

按照万科的逻辑,从过去到未来10年,开发业务都将是“基本盘”,它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。每个具体的业务也会有自己的“基本盘”。

上半年万科达到了3340亿元销售额,背后是万科加大销售力度。万科集团首席运营官张旭直言:”我们的销售策略很清晰,没有给自己规定目标,就是积极回款/去库存。全年销售就是每天都卖好房。我们每次开盘都会规定开盘率,比如60%以上,从来不捂盘,不留库存。”

据悉,去年下半年开始万科集团将回款指标当作了超越销售额、利润等指标的最核心指标。在8月22日业绩网上说明会中,万科集团董事会秘书朱旭透露了万科上半年销售回款率超过90%,

不过,万科集团在拿地投资上依然持谨慎态度。上半年获取新项目 54 个,总规划建筑面积 1372.8 万平方米,权益规划建筑面积 941.8 万平方米。市场也质疑万科拿地速度放缓,是不是不看好市场。

张旭解释称:“我们上半年花费905亿元拿地,占据销售额30%不到。公司内部拿地指标一个看销售回款一个看现金回流,我们自己会控制在30%,拿地还是很谨慎,主要是根据卖多少楼拿多少地,规模并不是追求。”

万科集团目前还是集中在一二线城市,从建筑面积计算,82.0%的新增项目位于一二线城市;按权益投资金额计算,88.4%位于一二线城市。

针对万科集团是否不进入三四线城市,“我们都比较喜欢拿很难的地,例如长三角、珠三角。我们没有规定四五线城市不去,上述两个区域一些城市只要有人口导入、产业增长我们也会进入。”张旭回应称。

值得注意的是,万科集团在半年报中还提到了旧改权益面积超过了300万平方米,但是这个数字在做旧改的房企中并不起眼。

“在深圳和相关的城市我们在做布局。很多其他企业成立规模很大的城市更新改造公司,在前期就有大量的介入。我们的方式是连接各方面的盟友一起去做,从格局上我们有自己的想法。”祝九胜直言。

其他业务的战略检讨

经过4年发展,万科集团的多元化也取得了不小的成绩。但万科集团还是进行了战略检讨,提出了“收敛与聚焦”。查看2019年半年报可以发现,万科其他业务中只提到办公、产业园、冰雪度假项目的拓展情况,没有公开养老、教育业务的具体布局。

祝九胜对中国房地产报记者表示:“我们在这两块的投入没有减少,从收入来看是不断增加,现在就是减少亏损的状态。可以说,万科集团目前养老业务可以说是全国规模最大。”

张旭也对中国房地产报记者解释称:“教育和养老是重要的配套业务,我们花了很多精力培养标杆项目,探索商业模式,只是还没有形成成熟的商业模式,目前来说不赚钱的业务都是作为大配套的业务。”

去年喊停的万村计划,截至报告期末,万村项目改造完工的房间数约2.4万间。部分项目由于开展难度高于预期,集团基于自身的经营安排进行了相应调整。祝九胜对此表示:“这块业务涉及主体比较多,历史上的问题也比较多。我们会克服过程中的困难,尊重各利益群体的诉求,做好平衡,会长期坚持做下去。”

中国房地产报记者还关注到,万科集团其他地区包括香港、纽约、旧金山、伦敦等市场在今年上半年贡献了41.93亿元销售额。而今年上半年万科集团就将海外业务放在了重要发展的位置,张旭被任命为万科集团置业海外的公司董事会主席。

张旭对中国房地产报记者透露:“我们把英国、美国业务装在海外平台,未来也会继续这么做。海外投资还是要看机会,看全球经济的周期,比较谨慎,也许哪一天机会出现,会加大投资,目前还是把已经进入的城市先做好,再进入新的城市。”

强调现金流稳定

万科一向引以为傲的就是其稳健的财务结构,截至6月底,万科持有货币资金1438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元;净负债率为35.04%,持续保持行业低位。

与此同时,万科还大幅降低有息负债,从去年年末的2612.1亿元降低至今年上半年的2253.2亿元。换句话说,万科上半年加大了存量债务的清偿力度。

一直以来,万科都手持大量现金以便偿还高额流动负债。不过,今年上半年经营活动产生的现金流量净额为88.53亿元,投资活动产生的现金流量净额虽然比去年年末-486.44亿元有所改善至-77.2亿元,依然没有回正。

万科的财务费用达到了32亿元,同比去年23亿元增加了38%;负债总额达到了1.34万亿元,资产负债率85.26%,创企业自1991年IPO上市以来历史新高。

对此,万科执行副总裁、财务负责人王文金解释称:“上半年把部分短债转化为长债,融资成本稍微上升。另外跟去年同期比较,平均的债总量稍微高一点。公司依然会继续加大现金流的投入,提升资金管理效率,在这一块把它做到非常适当的水平,尽量降低财务费用。”

朱旭也强调:“随着金融监管缩紧,房地产融资会有压力。战略层面聚集‘基本盘’,市场层面积极销售积极回款,保持较高回款率,达到现金流稳定。万科布局了大量经营性业务,不断提升盈利能力。会努力汇聚资金,提高资金使用效率。”

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