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华润置地:扩张中的负债增长

新浪财经 2019-08-25 12:30:05
华润置地:扩张中的负债增长华润置地:扩张中的负债增长华润置地:扩张中的负债增长

中房报记者 翁晓琳 | 香港报道

被业内认为是有“中年焦虑”的华润置地有限公司(股票代码01109.HK,以下简称华润置地)对外发出强音,“把焦虑转换成行动才能在行业变化中继续前行。”还不到“三十而立”的华润置地,还是将突破作为主要方向。

半年报显示,华润置地今年前6个月销售总口径1188亿元,同比增长26%,完成了3月业绩会上设定的保持行业前十地位的目标。以今年设定2420亿元计划来看,已经完成接近50%。

新上任的华润置地董事会主席唐勇在8月20日的中期业绩会上,为自己上半年的工作给出了“平衡、稳健、低风险”的总结。今年上半年华润置地在投资物业(含酒店经营)表现突出,租金收入为57亿元,同比增长30.4%。不过开发物业营业额则表现一般,为366.1亿元,同比增长0.3%。

把焦虑转换成行动,唐勇对于公司充满信心,“一间优秀的公司经得起时间的检验,而不仅仅争当短跑冠军。华润置地面对诸多环境多变挑战,我们有信心在挑战中找到机遇,在不确定中把握确定,秉承对股东承诺,在审慎管理风险基础上,实现高质量增长。”

一线城市占比下降 拉低毛利率

“我们保持动态管理,包括销售回款、负债控制。整体来讲要保持公司资本结构健康,要保持一定弹性。”这是唐勇眼中华润置地的高质量发展。

其对于公司走向的把握上一直十分明确,尤其要积极扩大土地储备。今年上半年公司新增39宗土地,计容建筑面积1021万平方米,总地价820.6亿元。已经达到了2018年全年拿地1513.5亿元的54.2%和2017年全年拿地1044.7亿元的78.5%。

截至2019年6月末,华润置地总土地储备面积达到6737万平方米,其中开发物业土地储备面积5767万平方米,一线城市为11%,二线城市为60%,三线城市为29%。

一二线城市71%的高占比背后,是一二线城市收益的高占比,分别为28%和59%。按城市贡献排名来看,四个一线城市,全部在销售额排列前五以内,在1188亿元的签约额中贡献了32%。

中国房地产报记者了解到,单单深圳一个城市,签约占比达到9%,结算收益占比却达到了14%,位列所有城市第一,这也带动了签约价格同比增长15%至1.9万元/平方米,达到历年最高位。

更为重要的是,一二线城市所能带来的高毛利率,分别达到51.5和31.1%。不过去年的高光时刻已经过去了,今年上半年华润置地在一线城市的收益占比不如去年全年的45%,也导致了今年上半年华润置地的综合毛利率为38.2%,同比去年的48.1%下滑了20.6%。

面对市场质疑公司毛利率下滑的问题,唐勇也直言:“去年上半年跟今年上半年一样,一线城市和二线城市的结算占85%~86%。只是去年深圳湾悦府项目有72%的高毛利把整个结算毛利数字拉高了,我觉得那是历史高点,今年开始回落到正常水准。预计全年毛利率在35%~40%。”

中国房地产报记者也注意到,除了一二线城市外,华润置地还将业务下沉至具有产业支撑的三线城市,新进入张家口、汕尾、宜宾、崇左等。除了内地市场,今年6月其还和保利置业联合在香港启德拿地,试图开拓新市场。

在唐勇看来,华润置地有超过4300亿元的可售资源,“只要达到50%多的去化率就可以完成销售计划,对于公司业绩还是很有信心。”

多元化拓展的资金挑战

值得一提的是,华润置地投资物业表现比开发物业更为突出。尤其是投资物业(包括酒店经营)能贡献高毛利率,今年上半年达到了67.6%。对于唐勇来说,最重要的是将投资物业的优势持续扩大。

以万象城为主的投资物业依然给公司业绩贡献了不小力量。尤其是2014年以前开业5间万象城和2间万象汇,平均开业年期为8.8年,租金回报率达到36%。其余年轻的购物中心平均开业2.6年,租金回报率也达到了12.4%。

万象城模式成功在全国范围内推广,成为华润置地的招牌和重要资产。这也带动了投资物业上半年收入增长达到新高30.4%至57亿元。其中购物中心业务营业额42.9亿元,同比增长39.5%;写字楼业务营业额6.9亿元,同比增长11.9%;酒店业务营业额7.2亿元,同比增长5.6%。

吴向东时代的万象城给了华润置地第二次新生,对于后继者唐勇来说,也需要寻找第三次新生。

其在投资物业已经成熟扩张的情况下,选择推动依托于主业的多元化增值业务,并且划分成了培育期如康养地产、长租公寓、文化体育、产业地产等;发展期如城市更新、代建代运营;成熟期如物业管理,建造装修。

尤其是城市更新,成为了公司上半年重要扩展业务。目前华润置地重点布局粤港澳大湾区核心城市,土地储备占比达78%,其中深圳、广州占比达55%。公司切实落实跟进项目18个,预计总建筑面积接近2400万平方米,2022年开始有签约额贡献。

“深圳土地储备是非常有价值的,我们在深圳也有大量旧改项目推动,未来会超过1000万平方米的土地储备,会给业绩带来好的增长基础。相信资本市场对于公司业绩增长有信心,对行业有比较好的融资成本。”唐勇在业绩会上指出。

此外,唐勇还透露了:“物业上市的问题,我们准备年内启动安排,商业还在计划中。”目前物业管理在管面积已经超过1.1亿平方米,预计2020年底在管和储备面积超过2亿平方米。

不过多元化拓展对于每一家公司的资金链来说都是不小的挑战,即便是央企华润置地也无法完全保证负债率不增长。

数据显示,今年上半年,公司净有息负债率为43.6%,较2018年的33.9%有较大幅度上升。此外现金及现金等价物为631.59亿元,较2018年的709.69亿元同比下降11%,债务总额却从去年年末的1322亿元,同比增加10.4%至1459.6亿元。

“相信下半年策略,公司还是希望不断提升效率,高品质高效率和低风险策略,来支持公司长期可持续发展。我们会保持在3个B+的健康资产负债表,不会盲目通过加杠杆来提升规模。”唐勇解释称。

快速发展是华润置地谋求的新生,如唐勇所言“不求发展就不用焦虑”,只是“6000亿”时代下,华润置地能否踏入第一阵营,并不是单纯的规模追赶能够达到的。

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