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新城控股亮家底:业绩稳健增长 可售货值5800亿

新浪财经 2019-08-25 12:30:05

大摩财经

新城控股(601155.SH)刚公布的半年报业绩,可窥这家TOP10房企的最新家底,以及新城控股将有何底气应对不平静之年的挑战。

今年初新城控股确立了稳中求进的总基调,追求规模化下的高质量发展,在去年销售额猛增到2200亿的基础上,将2019年销售额目标定为2700亿元。最新半年报显示,新城控股上半年的销售额、销售面积同比均增长良好:合同销售额1224亿元,销售面积1050万平方米,同比分别增长28.44%和35.5%,继续排名房企第八位。

而在刚过去的7月份,新城控股销售表现依旧稳健,实现合同销售金额约245.33亿元,销售面积约220.88万平方米,分别同比增长33.68%、50.56%。单月销售额不仅高于其今年上半年的月度销售均值,且7月单月同比涨幅在十强房企中继续保持领先水平。前7月已累计完成销售额1469亿,同比增长29.29%;累计销售面积约1,270.40万平方米,同比增长37.90%。

新城控股7月份曾公告披露,截至六月末可售货值5800亿,下半年可推货值2200亿,按照目前的销售进度和可售货值推算,全年完成2700亿元的销售目标几无悬念。

新城控股今年的中报显示,公司上半年实现营收170.6亿元,净利25.9亿,同比分别增长8.3%和2.13%。相对而言增速不高,主要是由于上半年结转收入不高,大量的结算资源集中在下半年。

中报显示,今年上半年,新城控股共有34个子项目竣工交付,竣工面积404万平方米。下半年计划竣工项目高达90个,预计竣工建面1469万平方米。以此计算,全年计划竣工交付超过1800万平方米,是去年的两倍左右。

新城控股上半年在建项目(含合作)共339个,总建筑面积达8850万平方米;今年下半年计划新开工项目87个,新开工建筑面积1622万平方米。如此大体量的项目储备,能够支撑新城控股未来两三年的销售规模和业绩增长。

此外,新城控股在期末拥有已售未结转面积为2959.51万平方米,合同负债(已售未结转金额)1723.33亿,这也将给公司未来两三年的营收和利润释放提供保障。

需要特别说明的是,新城控股上半年利润增幅之所以小于营收增幅,主要是由于上半年加快销售,对应的销售费用和管理费用刚性支出均高于去年同期——销售费用从去年同期的6亿增长到9.5亿,管理费用从去年同期的10.7亿增长到12亿——因此导致利润增幅小于营收增幅。

但从毛利率和净利率来看,今年上半年新城控股毛利率高达37.5%、净利率高达17%,均大幅度领先同业,这也说明新城控股由于其商业模式带来的土地成本优势,能够转化成为较高的利润率水平。

土储满足三年之需

半年报显示,截至6月末,新城控股共拥有土储1.34亿平方米,比上年末增加2400万平方米,遍布全国103个大中型城市。按目前规划,这些优质土储可以满足未来2-3年的开发运营所需。

数据显示,新城控股上半年在北京、天津、西安、重庆、武汉等重点一二线及中西部省会城市积极加仓,累计新增土储备80幅,总建筑面积约2460万平方米。这些土地投资的总权益金额约550亿元,扣除新城控股7月份公告最高150亿元转让项目(基本为上半年新拿住宅地块,实际已转让68亿)后,其上半年土地投资额约400亿元,同比增长逾15%。

此外,由于新增土地依托招拍挂、收并购等多元方式,新城控股上半年拿地的平均楼面价不到3000元/平方米,约为同期销售均价的25%。较低的土地成本也能够有效保障新城的利润空间。

租金收入翻番

今年上半年,虽然新城控股的房地产主业营收增速虽不显眼,但其旗下吾悦广场的租金及管理费收入却仍保持高速增长。

中报显示,今年上半年新城控股租金及管理费收入17.41亿元,同比翻番,物业出租率高达98.49%。

这主要得益于吾悦广场保持了快速发展的势头,今年上半年开业了2家吾悦广场后,已开业吾悦广场已从去年同期的26座增加至44座。按照新城的规划,今年下半年还将新开20座吾悦广场。目前,新城控股在建及开业的吾悦广场总数达119座。

相比住宅地产,商业物业出租和管理的毛利率更高。中报显示,新城上半年房地产开发销售业务的毛利率为33.76%,物业出租及管理业务毛利率则高达69%。

这项高毛利业务在新城控股整体营收中的占比正在扩大。今年上半年,租金和物业费占总收入约10%,而去年同期这一数字是5.4%。这也显示出新城“住宅+商业”双轮驱动战略下,整体运营策略正在向高质量阶段转型。

现金充足 短债无虞

中报显示,新城控股资产负债率从去年末的84.57%上升到86.7%。不过房企通常在年底会将负债率控制到更低水平,和去年同期比,资产负债率下降了1.61个百分点。

从流动性看,截至六月末新城控股手头现金456亿,同比增长了83.8%;有息负债共约889亿(短债261亿、长债628亿),现金/短债比1.75倍,这个指标水平与同业相比表现较佳,短债无虞。

中报还显示,在房企融资水龙头整体拧紧的大背景下,新城控股上半年成功进行了大规模的融资,累计发行21亿元公司债、6亿美元的高级美元债券、15.58亿元的交易商协会ABN、10亿元中期票据、6亿元超短期融资券。此外,新城控股的银行总授信额度达到1106亿元,使用了361亿元。

从融资成本看,新城控股的金融机构借款和债券的平均融资成本为6.48%,和去年底基本持平,在民营房企中居于较好的水平。

整体而言,新城控股在危机后快速处理更换董事长,安抚市场,并主动调整,出售项目部分新获取土地项目,以降低债务水平和回笼现金,这使资本市场的信心逐渐恢复,股价目前已较七月最低点有所回调。

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