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房企融资收紧,龙湖为何坚持物业不上市

中国企业家 2020-09-02 09:44:44

房企融资收紧,龙湖为何坚持物业不上市

从房地产江湖的“男人帮”中冲杀出来的吴亚军,带着龙湖走了一条与众不同的道路:不搞多元化,物业不上市,住宅、商业、租赁和智慧服务四个航道齐头并进。她能应对今年市场的诸多不确定性吗?

文|《中国企业家》记者 李艳艳

编辑|米娜

头图摄影|史小兵

“这三条线,龙湖都没有踩。”8月26日下午,龙湖集团(00960.HK)举行的2020年中期业绩线上沟通会上,龙湖集团董事长吴亚军回应道。

据财联社报道,8月20日,央行和银保监会约谈了众多房企,并划出“三条红线”:扣除预付款后的资产负债率、净负债率、现金短债比,由此定出“红橙黄绿”四档房企。按此标准,龙湖集团属于绿色档,即所有指标都没有踩红线。

“这是对我们过去坚持财务自律的一种报偿吧。”吴亚军感慨,“还要坚持稳健发展。”

受调控政策影响,房企融资环境趋严,“去杠杆”压力山大。身为业内公认的“好学生”,龙湖融资成本与负债水平已持续多年保持低位。

8月26日公布的龙湖集团2020半年报显示,龙湖平均融资成本为4.5%,低于6%的行业平均水平;平均贷款年限6.45年;截至今年上半年,龙湖净负债率为51.4%,现金短债比4.55,在手现金为784亿元。

半年前,吴亚军曾说龙湖“以自律换自由”沉淀出资本护城河,2020年第一个月就已完成全年融资指标。而今,当全行业都在“学习龙湖好榜样”时,吴亚军却又对外界赞誉抱有警惕。

“现在看来,我们还是找到了较为清晰的道路。”龙湖集团CEO邵明晓表示。

1993年,龙湖诞生于重庆。历经27年搏杀,吴亚军从房地产江湖的“男人帮”中冲出,将龙湖从一家偏居西南的小房企带到全国地产舞台中央。不同于其他龙头房企对地产主业及“多元化转型”的强调,早在2008年,龙湖就提出C1(住宅开发)、C2(商业运营)、C3(租赁住房)、C4(智慧服务)四个主航道业务并驾齐驱,共同作为主业发展。

对于未来的发展期待,邵明晓表示,龙湖全年可售资源约4100亿元,有信心完成全年2600亿元目标,且销售目标保持不变,“今年全集团利润增长可能会超过20%。”

在疫情带来诸多不确定性、行业销售整体下滑、融资环境趋紧的大背景下,龙湖是如何实现既定目标的?

“不展期”带来的红利

当外部融资环境愈发趋紧时,严格的财务策略为龙湖带来了什么?

2020年1月,龙湖发行6.5亿美元票据,其中2.5亿美元为7.25年期,票息3.375%;4亿美元为12年期,票息3.85%。此后,龙湖又在境内发行28亿元公司债券及30亿元住房租赁专项公司债券,票面利率介乎3.55%至4.2%之间,期限介乎于5年至7年。

龙湖集团当前的债券发行利率已经逼近大型央企的水平。以央企保利地产做比较,2020年6月发行的5亿元人民币债券,票面利率为3.78%,与龙湖集团今年上半年发行的人民币债券处于同一利率区间。

“龙湖在融资技巧上没什么诀窍。”面对外界关于龙湖融资技巧的疑问,龙湖集团CFO赵轶语气淡然,但他还是“大方分享”了龙湖的融资心得。

据其透露,龙湖在融资上坚持底线策略、方法选择和渠道选择。“国内就两条线,一个是融资债券、一个是开发贷,都是主流且稳定健康的融资方式。国外就是美元债+银团贷款,这四个渠道能够非常充裕地给我们提供融资弹药。”

赵轶透露,龙湖管理层早已形成一个共识,即始终保有一定余量,“永远不要把公司逼到‘为了还钱去融资’的水平,这个控制点非常重要。”

他还举了两个例子。

“比如,在长短债比上,我们现在已经连续四年把一年到期负债(短债)的比率控制在10%左右的水平,第二年基本没有还款压力。再比如,从很多年前,我们就开始设定外币债务上限,同时要求对外币债务的一半做调期,规避汇率影响。提前做好底线的管控,可能比所谓的技巧更管用一些。”

“我们非常珍惜自己的信用。”赵轶说,2008年金融危机时,银行提出可以帮助龙湖展期渡过难关,但龙湖没有选择展期。

“我们的每一笔贷款要么到期还,要么提前还,且大部分都是提前还。这样我们就迎来了一批坚定的同路人、金融机构包括投资人的信任。”在赵轶看来,这个打法让龙湖获得了巨大的红利,也是支撑龙湖发展战略的稳定器。

近期关于融资“三道红线”的相关消息,让房企融资趋势再度收紧。

8月17日,市场传言称监管部门拟出台新规,为控制房地产企业有息债务规模,将再次收紧房企融资。具体内容是:以有息负债规模作为融资管理的操作目标,设置了“三道红线”,一是剔除预收款后的资产负债率大于70%;二是净负债率大于100%;三是现金短债比小于1倍。

根据各家房企财务状况,按照踩线条数不同,从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理,每降一档,企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%。多家房企证实了该消息的真实性。三道红线、四档管理、5%的增速阈值,被业内形象总结为“345”规则。

如此严苛的融资新规对龙湖有何影响?赵轶称对龙湖影响不大,“这一举措主要是为了稳住开发商的杠杆(水平),控制负债过快增长,从而把房价稳定下来。我们认为这个措施可以规范行业行为,倒逼行业进入健康状态。”

贝壳研究院高级分析师潘浩对《中国企业家》称,结合龙湖2020年中期财务数据,按照网传行业融资新规方式统计,第一项剔除预收款后的资产负债率,龙湖2020年中期数据约为67%,低于假定标准70%的阈值标准;第二项净负债率约为51%,低于100%的阈值标准;第三项当期短债比约为4.55倍,优于1倍的标准。

“如果网传规则为真,则龙湖无指标项超出阈值,融资新规对高资金流动性水平的龙湖暂无影响。”潘浩称。

不过,有不愿具名的分析师称:龙湖报表中有息负债规模2019年增长率是22%,超出了网传新规“15%”的限制。

重仓“TOD”,不改变年度目标

“龙湖对完成今年2600亿元的目标还是有信心的,不会改变目标。”邵明晓称。

今年上半年,龙湖实现1111亿元的销售额,目标完成率为42.7%。截至2020年6月底,龙湖已售出但未结算的合同销售额为3021亿元。

值得注意的是,相对于融创等其他龙头房企强势布局华南的决心,就区域分布而言,龙湖目前在华南及华中区域的布局规模占比相对较小。不过,基于财报可以发现,龙湖在今年上半年拿地时,有意侧重华南区域尤其是大湾区的机会。

财报显示,今年1-6月,龙湖共计新增收购土地储备总建筑面积为1101万平方米,权益面积743万平方米,按地区分析,环渤海地区、西部地区、华南地区、华中地区及长三角地区的新增面积,分别占26%、23%、22%、17%及12%。

“龙湖的拿地规则是,要控制整体全年负债率在50%到60%之间,要保持土地相对合理的价格。”邵明晓预判,今年四季度将是拿地的机会,但龙湖不会为了追规模拿地。

“TOD模式(公共交通上盖物业)现在已经成为我们拿地的一个非常好的手段,尤其是土地市场特别热时。”邵明晓透露,龙湖已关注了40多个有地铁规划的城市,密切跟踪接近20多个城市。

营收方面,今年上半年,龙湖营业额同比增长32.6%至511.4亿元,其中物业投资业务收入同比增长30.4%至33.6亿元。盈利方面,龙湖上半年归属于股东的净利润为63.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润52.7亿元,同比增长12.1%。

在利润水平方面,今年上半年龙湖综合毛利率为30.8%,较上年同期下降1.8个百分点。“这个数值处于行业均值水平。”潘浩称。

商业板块面临大考,“不分拆物业上市”

2020年是龙湖“60亿租金目标”大考之年。天风证券的报告指出龙湖要面对购物中心开业不及预期等风险。

“从4月开始,销售额和客流显示出强劲恢复趋势。尽管出租率有所下滑,但整体依然保持在95%的高位。”赵轶称。

“未来几年,C2(商业运营业务)会成为龙湖发展的发动机。”邵明晓判断。四大主航道并驾齐驱,是龙湖奉行多年的策略。经过近20年的输血和培育,商业运营业务已成为仅次于C1住宅开发业务的板块。

龙湖的商业板块分三大产品系列——天街系列、星悦荟系列、家悦荟系列,其中最有代表性的是天街系列。天街整体而言,今年上半年,公司物业投资业务实现不含税租金33.6亿元,同比增长30.4%,商场占比77.4%。

房企物业分拆上市仍是绕不开的话题。

就此,邵明晓认为,因中国消费人口基数大、社区to C业务机会多,目前物业板块整体PE估值比较高,所以地产同行都在积极分拆物业上市,且形成了一些(物管)龙头企业。不过,龙湖目前还没有分拆上市计划。

邵明晓称,公司现在主要是从C1到C4的整体业务角度,来考虑物业板块发展。

邵明晓透露,龙湖智慧服务的实际管理面积已经达到1.32亿平方米,且今年上半年实现物业管理收入24.9亿元(合并抵消后),同比上涨42%。“收入增幅保持每年30%的幅度,毛利率增幅则超过了20%。”

吴亚军认为,新冠疫情影响下,头部房企普遍实现销售规模同比增长,依靠的是中国经济强大的韧性和百姓追求优质居所的真实需求。

“我想知道明天的龙湖长什么样?”同日举行的中期业绩投资者说明会上,有投资者发出这样一句疑问。龙湖集团未来四大主航道业务的发展规划如何,尤其是C1(住宅开发业务)是否会有所调整,亦是外界关注焦点。

“未来我们把C1到C4都作为主航道进行综合性推进和发展,并不意味着要把C1放慢。”邵明晓强调,“我们不会主动去放低或放慢C1的增长速度。”

具体而言,“我们会让C1身段更加灵活,跟我们的土地储备更加匹配,也成为我们利润和现金流目前阶段最大的贡献者。”邵明晓解释称。

END 。

制作:崔允琰  校对:张格格  审校:陈睿雅

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