华尔街顶级分析师梅雷迪思・惠特尼指出，“婴儿潮一代”目前持有美国大多数住房，而且有经济能力留住现有房产。在可预见的未来，上述情况将导致美国房地产市场陷入停滞。
惠特尼是Meredith Whitney Advisory Group公司的首席执行官。此前，她因成功预测 “大金融危机”而获得“华尔街神谕者”（Oracle of Wall Street）的称号。她在《金融时报》（Financial Times）的一篇评论文章中指出，目前 54%以上的美国住房由老年人持有，较2008年的44%有所上升。
她补充说，79%的老年人拥有自己的住房，其中四分之三没有抵押贷款。这意味着他们持有大量房产净值，可用于支付不断上涨的住房持有费用，如房屋保险。
惠特尼解释道：“通过动用部分累积的房产净值，老年人得以更轻松地留住自己的住房。未来三到四年，这类资金的增长将成为美国经济的一大核心关注点。”
她表示，当前成本最低、增长最快的消费信贷形式是“房屋净值信贷”，这说明住房在很大程度上已经成为了一种金融资源。目前，老年人在未偿还房屋净值循环贷借贷者中的占比达到了41%。
对于希望从房产中套现的房主而言，市场上还存在其他债务产品及新型信贷形式。其结果是，由于婴儿潮一代既不愿换购小房子，又有经济能力留住旧房产，美国住房库存将持续处于紧缺状态。
惠特尼警告称：“这意味着房地产市场将继续与以往大不相同，而且短期内也没有什么解决办法。即便30年期抵押贷款利率下降，也不要指望现有房屋销售量会出现实质性增长。老年人掌控着房地产市场的‘棋盘’，他们有很多选项，短期内不会轻易搬家。”
对于试图买房的千禧一代和Z世代而言，这无疑是个坏消息。事实上，对这些群体来说，当前住房市场的可负担性已降至极低水平，首次购房者的数量已跌至历史最低点。
今年5月，惠特尼还指出，许多婴儿潮一代其实无力搬离现有住房，他们一直在通过房产抵押借款来维持在当前住所的生活。
诚然，婴儿潮一代群体共持有75万亿美元的财富，但这些财富的分配并不均衡。惠特尼估计，仅有十分之一的老年人有能力负担辅助生活设施的费用。
她在接受彭博电视（Bloomberg TV）采访时表示：“很多老年人正过着‘月光族’式的生活。”
婴儿潮一代对房地产市场的拖累只是诸多影响因素之一。此外，特朗普实施的关税政策及移民限制措施亦冲击了住宅建筑商，导致新建住房供应速度放缓。
与此同时，尽管抵押贷款利率有所下降，但经济焦虑情绪以及仍处于高位的房价对潜在购房者的需求构成压力。这一影响还蔓延到了房主群体——越来越多的房主选择从市场上撤下待售房源。
疲软的房地产市场甚至可能拖累整体经济。于今年2月去世的经济学家埃德・利默曾在2007年发表一篇颇具影响力的论文中指出，“住宅投资”是预测经济衰退即将到来的最佳首要指标。
今年第二季度，美国住宅投资暴跌4.7%，较第一季度1.3%的降幅进一步扩大。
今年7月，穆迪分析首席经济学家马克・赞迪特别强调了对房地产市场的担忧，将其升级为“红色警报”，原因在于高抵押贷款利率正对房屋销售、住房建设及房价带来不利影响。
与此同时，作为住房建设关键指标的“住宅建筑许可”数量持续下降。赞迪在本月早些时候警告称，该指标是“预测经济衰退最关键的经济变量”。
该数据是穆迪“首要经济指标”的重要组成部分。根据该指标估算，未来12个月美国经济陷入衰退的概率目前已达48%。
尽管这一概率低于50%，但赞迪指出，在以往的历史中，只要该概率达到如此高的水平，美国经济最终都会陷入衰退。（*）
译者：梁宇
审校：夏林
华尔街顶级分析师梅雷迪思・惠特尼指出，“婴儿潮一代”目前持有美国大多数住房，而且有经济能力留住现有房产。在可预见的未来，上述情况将导致美国房地产市场陷入停滞。
惠特尼是Meredith Whitney Advisory Group公司的首席执行官。此前，她因成功预测 “大金融危机”而获得“华尔街神谕者”（Oracle of Wall Street）的称号。她在《金融时报》（Financial Times）的一篇评论文章中指出，目前 54%以上的美国住房由老年人持有，较2008年的44%有所上升。
她补充说，79%的老年人拥有自己的住房，其中四分之三没有抵押贷款。这意味着他们持有大量房产净值，可用于支付不断上涨的住房持有费用，如房屋保险。
惠特尼解释道：“通过动用部分累积的房产净值，老年人得以更轻松地留住自己的住房。未来三到四年，这类资金的增长将成为美国经济的一大核心关注点。”
她表示，当前成本最低、增长最快的消费信贷形式是“房屋净值信贷”，这说明住房在很大程度上已经成为了一种金融资源。目前，老年人在未偿还房屋净值循环贷借贷者中的占比达到了41%。
对于希望从房产中套现的房主而言，市场上还存在其他债务产品及新型信贷形式。其结果是，由于婴儿潮一代既不愿换购小房子，又有经济能力留住旧房产，美国住房库存将持续处于紧缺状态。
惠特尼警告称：“这意味着房地产市场将继续与以往大不相同，而且短期内也没有什么解决办法。即便30年期抵押贷款利率下降，也不要指望现有房屋销售量会出现实质性增长。老年人掌控着房地产市场的‘棋盘’，他们有很多选项，短期内不会轻易搬家。”
对于试图买房的千禧一代和Z世代而言，这无疑是个坏消息。事实上，对这些群体来说，当前住房市场的可负担性已降至极低水平，首次购房者的数量已跌至历史最低点。
今年5月，惠特尼还指出，许多婴儿潮一代其实无力搬离现有住房，他们一直在通过房产抵押借款来维持在当前住所的生活。
诚然，婴儿潮一代群体共持有75万亿美元的财富，但这些财富的分配并不均衡。惠特尼估计，仅有十分之一的老年人有能力负担辅助生活设施的费用。
她在接受彭博电视（Bloomberg TV）采访时表示：“很多老年人正过着‘月光族’式的生活。”
婴儿潮一代对房地产市场的拖累只是诸多影响因素之一。此外，特朗普实施的关税政策及移民限制措施亦冲击了住宅建筑商，导致新建住房供应速度放缓。
与此同时，尽管抵押贷款利率有所下降，但经济焦虑情绪以及仍处于高位的房价对潜在购房者的需求构成压力。这一影响还蔓延到了房主群体——越来越多的房主选择从市场上撤下待售房源。
疲软的房地产市场甚至可能拖累整体经济。于今年2月去世的经济学家埃德・利默曾在2007年发表一篇颇具影响力的论文中指出，“住宅投资”是预测经济衰退即将到来的最佳首要指标。
今年第二季度，美国住宅投资暴跌4.7%，较第一季度1.3%的降幅进一步扩大。
今年7月，穆迪分析首席经济学家马克・赞迪特别强调了对房地产市场的担忧，将其升级为“红色警报”，原因在于高抵押贷款利率正对房屋销售、住房建设及房价带来不利影响。
与此同时，作为住房建设关键指标的“住宅建筑许可”数量持续下降。赞迪在本月早些时候警告称，该指标是“预测经济衰退最关键的经济变量”。
该数据是穆迪“首要经济指标”的重要组成部分。根据该指标估算，未来12个月美国经济陷入衰退的概率目前已达48%。
尽管这一概率低于50%，但赞迪指出，在以往的历史中，只要该概率达到如此高的水平，美国经济最终都会陷入衰退。（*）
译者：梁宇
审校：夏林
Baby boomers now own a majority of U.S. homes and have the financial means to stay where they are, keeping the housing market stuck for the foreseeable future, according to top Wall Street analyst Meredith Whitney.
The CEO of Meredith Whitney Advisory Group, whose prediction of the Great Financial Crisis earned her the moniker “Oracle of Wall Street,” pointed out in a Financial Times op-ed that more than 54% of homes are owned by seniors, up from 44% in 2008.
She added that 79% of seniors own their homes, and three-fourths of them don’t have a mortgage, meaning they have an enormous amount of equity that can help cover rising homeownership costs, such as insurance.
“This has made it easier for seniors to hold on to their homes by tapping into some of this built-up equity,” Whitney explained. “And growth in such funding will be a major theme for the US economy in the next three to four years.”
The cheapest and fastest-growing form of consumer debt is now home equity lines of credit, demonstrating how much housing has become a financial resource, and seniors account for 41% of revolving home equity credit outstanding, she said.
Other debt products and new forms of credit are also available to homeowners who want to squeeze some cash out of their properties. The upshot is that housing inventory will remain limited as boomers are less inclined to downsize to smaller homes and have the financial means to stay put.
“That means the housing market will continue to be very different from before. There will be no quick fixes,” Whitney warned. “Even as 30-year mortgage rates decline, don’t expect existing home sales to pick up materially. Seniors control the proverbial chessboard, and with so many options, they aren’t moving anytime soon.”
That’s bad news for millennials and Gen Zers trying to enter the housing market. In fact, the housing market has become so unaffordable for these buyers, the number of first-time home buyers shrank to a historic low.
In May, Whitney also noted that many boomers can’t afford to move out and have been borrowing against their homes to stay where they are.
To be sure, boomers collectively have $75 trillion of wealth. But that’s not distributed evenly, and Whitney estimated that just one in 10 seniors can afford assisted-living facilities.
“Seniors are living paycheck to paycheck,” she told Bloomberg TV.
The drag from boomers on the housing market is just one of several. As President Donald Trump’s tariffs and immigration crackdown hit homebuilders, the supply of new homes is slowing.
Meanwhile, economic anxiety and still-elevated home prices are weighing on demand from prospective homebuyers, even as mortgage rates dip, and that’s spilling over to homeowners, who are increasingly pulling listings off the market.
The weak housing market even threatens to bring down the overall economy. The economist Ed Leamer, who passed away in February, famously published a paper in 2007 that said residential investment is the best leading indicator of an oncoming recession.
In the second quarter, residential investment tumbled 4.7%, accelerating from the first quarter’s 1.3% decline.
In July, Moody’s Analytics chief economist Mark Zandi singled out the housing market for concern, escalating it to a “red flare” as home sales, homebuilding, and house prices were getting squeezed by high mortgage rates.
At the same time, residential building permits—a key indicator of home construction—have been falling, and Zandi warned earlier this month that they are “the most critical economic variable for predicting recessions.”
That data is a major factor in Moody’s leading economic indicator, which estimates the odds of a recession in the next 12 months are now at 48%.
Even though it’s less than 50%, Zandi pointed out that the probability has never been that high previously without the economy eventually slipping into a downturn.