根据房地产网站Realtor.com发布的《气候风险报告》，美国超四分之一的家庭住宅（总价值达12.7万亿美元）面临着至少一种“严重或极端的气候风险”，如洪水、飓风和山火等。该报告由经济学家徐佳怡（音译）撰写。该报告详细阐述了日益严峻的气候威胁对房地产市场格局的影响，给业主造成的经济负担，以及对全美保险业造成的负担和威胁。
该报告指出，总的来说，有26%的美国家庭住宅面临严重或极端的气候风险，其中最被联邦政府低估的是洪水风险。由于现在的使用的洪水地图已经过时了，未来30年，美国有近600万套住宅（总价3.4万亿美元）将面临严重洪水威胁，这个数字比美国联邦紧急事务管理局（FEMA）的估计多出了约200万套。光是在迈阿密、纽约、坦帕、洛杉矶和休斯敦等美国主要城市，就有总价数千亿美元的房产存在洪水侵袭的隐患。
实际上，这一比例较2024年的报告还是有所下降的。2024年的同名报告显示，有44%的美国家庭住宅（总价值约22万亿美元）面临严重或极端气候风险。不过Realtor.com的首席经济学家丹妮尔・黑尔对《财富》表示，这两份报告不具备直接可比性。2024年的这份报告涵盖了五种气候风险（洪水、大风、火灾、高温和空气质量），而2025版的报告仅包含了三种气候风险。不过即便仅计算2024年报告中的大风、洪水和山火的风险数据，其涉及的房产总价值仍达到了14.1万亿美元，高于2025版报告的统计结果。
黑尔还指出，Realtor.com在制作这份报告的过程中，与研究公司First Street进行了合作。First Street致力于量化“美国每一套房产”面临的风险，它使用的模型可能每年都会有所不同。她提到，在两份报告之间的这一年，美国发生了多起 “备受关注”的气候事件，比如破坏极大的洛杉矶山火。据《财富》此前报道，这场山火吞噬的房产价值高达1500亿美元。
洪水、飓风和山火高危区域
在洪水和飓风风险方面，最高危的区域是迈阿密—劳德代尔堡—西棕榈滩都市圈。在迈阿密、休斯敦等部分区域，所有住宅均被划入高危类别。就洪水风险而言，以风险住宅占区域内所有住宅的比重来看，新奥尔良州及佛罗里达州的几个大城市的风险比重最高。加利福尼亚州是山火风险最高的州，风险房产价值占全美近40%（约3.4万亿美元），其中洛杉矶和河滨市都是值得关注的高风险区域。除加州外，美国西部的一些城市（如科罗拉多州的科罗拉多斯普林斯、亚利桑那州的图森）的房产也面临着严重的山火威胁。
在一些高风险地区，保费也在快速上涨。以迈阿密为例，业主每年支付的保费平均占房产价值的3.7%，为全美最高水平。目前，洪水保险通常需单独购买，飓风保险的免赔额可能是标准保单的5倍，而能提供山火保险的保险公司相当有限，保费也往往高得让普通人望而却步。据世界经济论坛称，高保费已经让美国房产保险业出现了部分“保险荒漠”。黑尔指出，大多数抵押贷款要求购房者必须购买房产保险，但对于数千万拥有完整产权，且不需要还房贷的美国人来说，他们也可以选择不买房产保险，但风险就只能由自己担着了。
保险保费飙升，灾害事件频发，加之购买相关保险难度加大，不仅影响了人们对居住地的选择，也影响了相关风险地区人们对房价的负担能力。由于相关风险地区的保险越来越难买，不少人可能会选择搬到低风险地区，从而使相关地区的房价出现强劲增长。黑尔表示，Realtor.com发布这份报告已有五年。“人们很容易低估这些风险的烈度”。该公司希望通过这份报告，为购房者提供充足信息，帮助他们做出科学的购房决策。
多少人生活在洪水风险中而不自知？
Realtor.com在报告中指出，First Street所用的风险区域模型，与美国联邦紧急事务管理局的模型在计算风险住宅数量上存在巨大差异，这是因为美国联邦紧急事务管理局的模型“未将大雨和未来气候变化因素纳入考量”。Realtor.com的研究发现，在美国，大约有200套住宅（总价近1万亿美元）有被洪水侵袭的风险，而业主却对此并不知情，因此这些业主很有可能并未购洪水保险。
若是将First Street认定的主要洪水风险区域纳入考量，这一风险缺口可能会更大。以房产价值计算，纽约、洛杉矶和旧金山的风险缺口最大。研究显示，纽约的潜在洪水风险房产总价值达到953亿美元，洛杉矶为656亿美元，旧金山为549亿美元。
目前，美国房地产和保险行业正在努力采取措施，应对这一“定时炸弹”。2024年5月，房利美CEO普里西拉・阿尔莫多瓦在《财富》撰文称，她很认同碧昂斯在她的新歌《YA YA》里的一句歌词：“野火烧毁了他的房子，保险公司不会理赔，房利美也不会。”她还表示，自2021年以来，美国每年平均发生22起造成损失超10亿美元的自然灾害，与上世纪80年代（年均3起）形成了鲜明对比。（*）
为撰写本报道，《财富》杂志使用生成式人工智能协助完成初稿。在发布前，编辑已核实信息准确性。
译者：朴成奎
根据房地产网站Realtor.com发布的《气候风险报告》，美国超四分之一的家庭住宅（总价值达12.7万亿美元）面临着至少一种“严重或极端的气候风险”，如洪水、飓风和山火等。该报告由经济学家徐佳怡（音译）撰写。该报告详细阐述了日益严峻的气候威胁对房地产市场格局的影响，给业主造成的经济负担，以及对全美保险业造成的负担和威胁。
该报告指出，总的来说，有26%的美国家庭住宅面临严重或极端的气候风险，其中最被联邦政府低估的是洪水风险。由于现在的使用的洪水地图已经过时了，未来30年，美国有近600万套住宅（总价3.4万亿美元）将面临严重洪水威胁，这个数字比美国联邦紧急事务管理局（FEMA）的估计多出了约200万套。光是在迈阿密、纽约、坦帕、洛杉矶和休斯敦等美国主要城市，就有总价数千亿美元的房产存在洪水侵袭的隐患。
实际上，这一比例较2024年的报告还是有所下降的。2024年的同名报告显示，有44%的美国家庭住宅（总价值约22万亿美元）面临严重或极端气候风险。不过Realtor.com的首席经济学家丹妮尔・黑尔对《财富》表示，这两份报告不具备直接可比性。2024年的这份报告涵盖了五种气候风险（洪水、大风、火灾、高温和空气质量），而2025版的报告仅包含了三种气候风险。不过即便仅计算2024年报告中的大风、洪水和山火的风险数据，其涉及的房产总价值仍达到了14.1万亿美元，高于2025版报告的统计结果。
黑尔还指出，Realtor.com在制作这份报告的过程中，与研究公司First Street进行了合作。First Street致力于量化“美国每一套房产”面临的风险，它使用的模型可能每年都会有所不同。她提到，在两份报告之间的这一年，美国发生了多起 “备受关注”的气候事件，比如破坏极大的洛杉矶山火。据《财富》此前报道，这场山火吞噬的房产价值高达1500亿美元。
洪水、飓风和山火高危区域
在洪水和飓风风险方面，最高危的区域是迈阿密—劳德代尔堡—西棕榈滩都市圈。在迈阿密、休斯敦等部分区域，所有住宅均被划入高危类别。就洪水风险而言，以风险住宅占区域内所有住宅的比重来看，新奥尔良州及佛罗里达州的几个大城市的风险比重最高。加利福尼亚州是山火风险最高的州，风险房产价值占全美近40%（约3.4万亿美元），其中洛杉矶和河滨市都是值得关注的高风险区域。除加州外，美国西部的一些城市（如科罗拉多州的科罗拉多斯普林斯、亚利桑那州的图森）的房产也面临着严重的山火威胁。
在一些高风险地区，保费也在快速上涨。以迈阿密为例，业主每年支付的保费平均占房产价值的3.7%，为全美最高水平。目前，洪水保险通常需单独购买，飓风保险的免赔额可能是标准保单的5倍，而能提供山火保险的保险公司相当有限，保费也往往高得让普通人望而却步。据世界经济论坛称，高保费已经让美国房产保险业出现了部分“保险荒漠”。黑尔指出，大多数抵押贷款要求购房者必须购买房产保险，但对于数千万拥有完整产权，且不需要还房贷的美国人来说，他们也可以选择不买房产保险，但风险就只能由自己担着了。
保险保费飙升，灾害事件频发，加之购买相关保险难度加大，不仅影响了人们对居住地的选择，也影响了相关风险地区人们对房价的负担能力。由于相关风险地区的保险越来越难买，不少人可能会选择搬到低风险地区，从而使相关地区的房价出现强劲增长。黑尔表示，Realtor.com发布这份报告已有五年。“人们很容易低估这些风险的烈度”。该公司希望通过这份报告，为购房者提供充足信息，帮助他们做出科学的购房决策。
多少人生活在洪水风险中而不自知？
Realtor.com在报告中指出，First Street所用的风险区域模型，与美国联邦紧急事务管理局的模型在计算风险住宅数量上存在巨大差异，这是因为美国联邦紧急事务管理局的模型“未将大雨和未来气候变化因素纳入考量”。Realtor.com的研究发现，在美国，大约有200套住宅（总价近1万亿美元）有被洪水侵袭的风险，而业主却对此并不知情，因此这些业主很有可能并未购洪水保险。
若是将First Street认定的主要洪水风险区域纳入考量，这一风险缺口可能会更大。以房产价值计算，纽约、洛杉矶和旧金山的风险缺口最大。研究显示，纽约的潜在洪水风险房产总价值达到953亿美元，洛杉矶为656亿美元，旧金山为549亿美元。
目前，美国房地产和保险行业正在努力采取措施，应对这一“定时炸弹”。2024年5月，房利美CEO普里西拉・阿尔莫多瓦在《财富》撰文称，她很认同碧昂斯在她的新歌《YA YA》里的一句歌词：“野火烧毁了他的房子，保险公司不会理赔，房利美也不会。”她还表示，自2021年以来，美国每年平均发生22起造成损失超10亿美元的自然灾害，与上世纪80年代（年均3起）形成了鲜明对比。（*）
为撰写本报道，《财富》杂志使用生成式人工智能协助完成初稿。在发布前，编辑已核实信息准确性。
译者：朴成奎
More than one in four U.S. homes—amounting to $12.7 trillion in real estate—faces at least one type of “severe or extreme climate risk,” like floods, hurricanes, and wildfires, according to a Realtor.com® Climate Risk Report. The report by economist Jiayi Xu details how these mounting climate threats are reshaping housing markets, creating major financial burdens for homeowners, and driving up the cost and complexity of insurance nationwide.
Overall, it finds that 26% of U.S. homes are at severe or extreme risk, with flood risks particularly underestimated by the federal government. Nearly 6 million homes ($3.4 trillion in value) face severe flooding in the next 30 years, about 2 million more than FEMA estimates, due to outdated flood maps. Major metro areas like Miami, New York, Tampa, Los Angeles, and Houston collectively hold hundreds of billions of dollars in at-risk property.
The number actually represents a drop from 2024’s edition of the same report, which found a whopping 44% and $22 trillion worth of homes were exposed, but Realtor.com’s chief economist Danielle Hale told Fortune the reports are not directly comparable. The 2024 edition includes five climate risks—flood, wind, fire, heat and air quality—while the 2025 edition includes only three. Even isolating the wind, flood and wildfire risks from the 2024 report yields a cumulative value of $14.1 trillion, a higher mark than the 2025 edition.
Hale also said Realtor.com partners on this report with First Street, a research firm that seeks to quantify risk for “every property in the country,” and their models may vary from year to year. Hale also noted some “pretty high-profile” climate events have occurred in between the two reports, such as the devastating LA wildfires, which Fortune reported consumed an estimated $150 billion worth of property wealth.
Flood, hurricane, and wildfire hotspots
Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach leads in total property value at risk of severe flood and wind damage, with all homes in certain metros such as Miami and Houston classified as highly vulnerable. New Orleans and several Florida metros show the highest share of homes exposed to flood risk relative to overall property value. California holds nearly 40% of the nation’s total wildfire-exposed property value, some $3.4 trillion, with Los Angeles and Riverside as the hotspots of concern. Outside California, western cities such as Colorado Springs, Colo., and Tucson, Ariz., also face high wildfire-related property threats.
Insurance premiums are surging in high-risk markets, with Miami homeowners paying an average of 3.7% of a home’s value in annual premiums—the nation’s highest rate. Flood insurance is often sold separately, hurricane deductibles can be five times higher than on standard policies, and wildfire coverage is often limited or unaffordable. Difficulty securing affordable coverage is contributing to “insurance deserts,” according to the World Economic Forum. Hale noted insurance is required with most mortgages, but for the millions of Americans who own their homes outright without a mortgage, they can go without insurance legally and are therefore vulnerable.
The sharp rise in insurance premiums, increased frequency of disaster events, and growing difficulty in securing coverage are reshaping not only where people live but also whether housing remains affordable in vulnerable regions. As insurance becomes harder to secure in risk-prone areas, markets in lower-risk regions are expected to see stronger home price growth due to climate-driven migration. Hale said Realtor.com has been running this report for five years and it’s “easy to forget about the sheer magnitude or the risks” from climate, “it easy to underestimate them,” and her firm hopes to equip homebuyers with enough information as possible going into a big decision.
Lost in the flood?
The Realtor.com study explains that First Street finds a large difference in at-risk home counts between its model and FEMA zones because the latter “do not account for heavy rainfall and future climate changes.” Realtor.com’s analysis finds that roughly 2 million homes, valued at almost $1 trillion, could be facing a flood risk that current homeowners don’t know about, and therefore they may lack flood insurance.
If major flood risk areas identified by the First Street are taken into account, this gap could be even larger. New York, Los Angeles, and San Francisco have the biggest gaps, in dollar terms. New York has a $95.3 billion vulnerability, according to the study, LA has $65.6 billion, and San Francisco has $54.9 billion.
The insurance and housing sectors are scrambling to try to get ahead of this ticking time bomb. Fannie Mae CEO Priscilla Almodovar wrote in the pages of Fortune in May 2024 she appreciated Beyoncé for her song “YA YA” on the “Cowboy Carter” album, where she sounded the insurance-desert alarm: “Wildfire burnt his house down/Insurance ain’t gonna pay no Fannie Mae.” Each year since 2021, she added, the U.S. has averaged 22 natural disasters with damage exceeding $1 billion, a stark contrast from the 1980s, when the average was three per year.
For this story, Fortune used generative AI to help with an initial draft. An editor verified the accuracy of the information before publishing.